住房租赁资产证券化来了!对楼市有何影响?

住房租赁资产证券化来了!对楼市有何影响?

By oliver at 2018-04-26
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这个通知明确了,产权清晰,工程质量符合要求,按照规定办理住房租赁登记备案手续,能产生持续稳定现金流的企业,可以申请租赁资产证券化业务,在大中城市特别是雄安新区率先开展。

很多人问了,租赁资产证券化到底是什么东东呢?说白了就是一种融资形式,他是用未来的租金作为收入来源的,最简单来说,就是有人告诉你,你把钱借给他,让他买房子,或者盖房子,以后他把这个房子租出去,然后收到的租金有你一份。你拿到的收益凭证就是证券。所以这本身就是一个出让资金,然后收获收益权的事。这其实有个名词就叫做 REITs,2016 年国内的房企 REITs 类融资只有 131 亿元,而房地产开发总融资 14.5 万亿,所以占比千分之一都不到,这个东西还是很有发展空间的。另外,根据链家的测算,未来 10 年租房市场租金总规模将比现在翻 3 倍,达到 3 万亿元,所以这就是租赁资产证券化的最大基础。

但是现在也有一个问题,租房资产证券化这个事听起来很美,但落实起来去一点都不容易,属于海市蜃楼看得见你却咬不到,搞不好还会咬到舌头。因为现在的租金回报率实在是太低太低了。很多大城市的租金回报率只有 1%,这个回报率甚至比一年定期基准利率的 1.5% 还要低,所以很难去设计产品,金融杠杆的基础就是期限错配和风险错配,也就是说你得有一个利差,我就能去加杠杆,但现在利差是负的,那么该怎么融资呢?谁愿意放弃年化 1.5% 的定期,甚至一年 4% 的无风险收益,而去投资一个只有 1%-2% 收益的证券呢?注意住房租赁证券化,可以理解为大家伙攒钱买房收租金,但却不能理解为大家伙集资炒房,你只有房租收益权,却没有房屋所有权,所以房屋溢价的收益你是没有的。那么这就大写的尴尬了,即使是开发商,说我义务奉献,一分钱不赚。比如万科他的净利率是 10-15%,这个钱不要了,就当学雷锋,那么他都忙活完,顶多这套房就是 85 折,一套 100 万的房子,一年收租金 1-2 万,租金回报是 1-2%,那么 85 万的房子,租金回报率也只有 1.2-2.3%,所以依然不可能吸引社会融资,2.3% 一年的理财,你觉得有可能卖的掉吗?所以这根本就不科学。

现在还有一个模式,就是二房东,也就是我以一个公司,在市场上收购大量的房源,然后再转租,1 万一个月收进来,给他简单装修,规整配家电,然后 1 万 5 租出去,这样利润空间就有了,刨除掉一些必要的运营开支,大概能有个 10%-20% 左右,这部分钱也是可以通过租赁证券化融资获取的,如果一家公司只以自有资金发展,那么他的扩张速度将很慢,如果有了证券化融资渠道,他就可以拿出一半的利润,分给投资者,然后不断的用这个利润空间来扩大业务,不断的收购房源,然后加价出租。但是,这个模式有一个巨大的问题,他会抬高市场租金,原来 1 万元的房子,他给抬价成了 1 万 5,虽然服务和设施更好了,但是如果这种二房东模式大规模开展,那么他也只能不断抬价才能获取利润空间,最后就变成,低端住宅大量被收购改造(低端住房改造的边际溢价率会更大),也就是说,市场上的便宜房子越来越少。其实逻辑很简单,二房东的商业模式就是在原有房子上加上服务和设备补偿,那么既然有这个补偿,就必然要涨价。对应的数据表现就是,房租在持续上涨,恐怕到时候大家又会说,炒完房子炒租金了。这肯定不是我们愿意看到的情况。

第三种模式,以土地不要钱的方式支持租赁证券化发展,把土地成本降下来之后,租金回报就有了空间,比如我们之前讲的,农村集体建设用地转租赁,土地成本占建设成本 70%,如果土地没成本,集体和开发商就可以一起发行资产证券化产品,广泛吸纳社会资金,还是那个例子,100 万的房子年租金 2 万,如果你土地没成本,那么对你来说成本只有 20-30 万,那么租金回报率瞬间提升到了 6-10%,这一下你就有了加杠杆的空间,可以借来资金大规模的筹建了。这是一个不涨租金,甚至可以降低租金的方式。当然弊端就是位置相对偏一些。不过我相信如果足够便宜,还是能够吸引不少租客的。

第四种模式,纯粹的政府行为,政府让利,比如公租房的筹建,以前是政府出钱,现在可以像社会融资了,土地这块利润让出去,把租金回报率提高,然后完全作为投资回报返给投资者,这样有利于调动社会积极性,参与租赁证券化之中。但这一块,现在最大的问题就是政府有多大的积极性。毕竟土地少卖一块,就少一大笔收入。

所以综合来看,租赁资产证券化 REITs,目前仅通过市场的力量已经很难做出来了,在这个模式里必须有人学雷锋,要么开发商和中介不赚钱,要么政府不赚钱,要么投资者不赚钱,总得有一方牺牲利益才行。如果都不让利,生推资产证券化的模式,那么最后就是二房东中介抬高市场租金成本。这肯定不是我们愿意看到的情况。



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